Udlejning af værelse

Vi gennemgår blandt andet: Hvordan finder du en lejer til dit værelse? Lejekontrakt til udlejning af værelser Regler og lovgivning om udlejning af værelser Fremleje af værelser Hvad skal jeg betale i skat, når jeg udlejer værelser?

Alt du skal vide, når du udlejer et værelse i din bolig

Skal du udleje et værelse i din lejlighed eller dit hus?

Der kan være stor forskel på leje – udlejning af et værelse i en bolig, du ejer – og fremleje – udlejning af et værelse, du selv lejer.

Vi har samlet de vigtigste regler og råd, du skal kende som privat udlejer eller fremlejer, inden du udlejer et værelse.

Vi gennemgår blandt andet:

  • Hvordan finder du en lejer til dit værelse?
  • Lejekontrakt til udlejning af værelser
  • Regler og lovgivning om udlejning af værelser
  • Fremleje af værelser
  • Hvad skal jeg betale i skat, når jeg udlejer værelser?

Har du allerede godt styr på alt, du skal vide om at udleje et værelse i din bolig? 

Så hent vores skabelon til din lejekontrakt.

Udlejning af værelse – som ejer eller andelshaver

Som ejer eller andelshaver må du gerne udleje et værelse i din lejlighed eller hus.

Her betragtes du som udlejer, og personen, der lejer værelset/værelserne hos dig, er din lejer.

Hos LejBoliger.dk kan dit værelse hurtigt blive fundet af et utal af potentielle lejere. Du skal blot oprette dit værelse i en udlejeannonce

Vi formidler lejeboliger og værelser i hele Danmark.

Har du en lejekontrakt?

En lejekontrakt er ikke påkrævet, når du udlejer et værelse.

Det er dog ofte en god idé, så både du og din lejer er helt afklaret med betingelserne og vilkår for lejemålet. På den måde undgår I misforståelser eller unødige konflikter.

Hos LejBoliger.dk har vi udarbejdet en simpelt lejekontrakt, som I kan benytte jer af.

Læse mere om din lejekontrakt her.

Regler for udlejning af værelse

Udlejning af værelser er underlagt lejeloven – og i 79 ud af landets 98 kommuner også boligreguleringsloven.

Lovgivning gør ikke forskel mellem at udleje/fremleje et værelse frem for at udleje en hel bolig. Det betyder også, at der er visse regler, der lægger bånd på, hvad der kan aftales i lejekontrakten.

I de følgende afsnit har vi besvaret de mest udbredte spørgsmål, som udlejere og fremlejere ofte har om reglerne for udlejning af værelser.

Hvad må jeg tage i husleje / lejeindtægt?

Huslejen på et værelse skal i udgangspunkt svare til det lejedes værdi.

Hvis f.eks. du udlejer et værelse på 15m2 af en 60m2 lejlighed, hvor du betaler 12.000 kr. i samlet husleje/boligafgift og ydelser, kan du passende tage 3.000 kr. for værelset. 

Boligens beliggenhed, kvalitet og andre forbedringer kan også have en indflydelse på det lejedes værdi. Hvis du vil have en mere præcis vurdering, kan du få en forhåndsgodkendt huslejepris fra Huslejenævnet. Det koster dog 526 kr. (i 2021).

Er huslejen højere end værelsets egentlige værdi, kan lejer indkalde til en sag i huslejenævnet. Hvis nævnet vurderer, at lejen skal sænkes – og sker det inden for de første 12 måneder af lejeperiode – kan lejer kræve tilbagebetaling.

Hvor mange værelser må jeg udleje?

Du må i udgangspunktet godt udleje et eller flere værelser i din bolig.

Som ejer har du frit spil; for andelshavere kan det dog være nødvendigt at undersøge andelsforeningens vedtægter først.

Bør du tage depositum og forudbetalt leje?

Når du udlejer et værelse, må du godt opkræve depositum og forudbetalt husleje.

Depositum og forudbetalt leje må højst svare til tre måneders husleje – eksklusiv forbrug (§ 32.4).

Det giver dig en ekstra sikkerhed, hvis din lejer flytter ud inden opsigelsesperioden eller hvis der skal udføres rengøring, reparationer og udbedringer, når de har opsagt lejemålet.

Hvad er reglerne for opsigelse af lejekontrakten?

Som udlejer må du godt opsige en lejeaftale.

Du skal dog give en måneds varsel – medmindre andet er blevet aftalt i lejekontrakten.

Din opsigelse skal sendes skriftligt til lejer som brev eller digital kommunikation (e-mail eller SMS). Vi anbefaler, at du i beskeden beder om bekræftelse, da du ellers kan risikere, at lejer ikke har modtaget opsigelsen.

I beskeden er det vigtigt, at årsagen til opsigelsen tydeligt fremgår.

Både du og lejer har dog mulighed for at kræve, at kommunikationen foregår via brev. Den melding skal dog også foregå med en måneds varsel.

Er der tale om fremleje af et værelse i en tidsbegrænset periode, kan du kun opsige lejer, hvis de har misligholdt aftalen i lejekontrakten.

Fremleje af værelse – udlejning som lejer

Du kan som lejer også udleje værelser i dit lejemål. Dette kaldes for fremleje.

Ved fremleje betragtes du som fremlejegiver – og din “egen” lejer er fremlejetager.

Du har som lejer ret til at fremleje hele din lejebolig i op til to år (§ 70), hvis du har en saglig grund. Det kunne for eksempel være, at du skal studere i udlandet i en periode, er blevet syg eller midlertidigt er blevet forflyttet på dit arbejde.

Du har også ret til at fremleje op til halvdelen af et lejemål (§ 69), når du selv bor der. Du må dog ikke udleje værelser til flere personer, end der er beboelsesrum i lejemålet. I en treværelses lejlighed må I derfor kun bo tre.

Skat ved udlejning og fremleje af værelse

Når du udlejer et værelse, skal du betale skat af din lejeindtægt.

Som udlejer og fremlejer har du dog også et bundfradrag. Du skal altså kun betale skat af det samlede årlige beløb, der overskrider dit fradrag. 

Du har også ret til at vælge et regnskabsmæssigt fradrag, der er forskelligt for ejere, andelshavere og fremlejegivere. Her betaler du skat af lejeindtægten fratrukket dine faktiske udgifter.

Hvor stort dit skattefradrag er – hvor meget du skal betale i skat – afhænger af:

  1. Hvor længe værelset skal udlejes
  2. Hvilket regelsæt du vælger for dit skattefradrag
  3. Om du er ejer, andelshaver eller fremlejer

Hvor længe skal værelset udlejes?

Der er forskellige skatteregler alt efter om, værelset udlejes i mere eller mindre 4 måneder til den samme person / de samme personer.

Mindre end fire måneder

Ved korttidsudleje (mindre end fire måneder) bestemmes dit bundfradrag af, hvordan du udlejer dit værelse – og om du er ejer, andelshaver eller fremlejer.

Her får du et fast bundfradrag pr. bolig.

Derefter betaler du skat af 60% af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget.

I 2021 er det bundfradrag på:

  • 11.700 kr. ved privat udlejning
  • 29.900 kr. ved udlejning via et udlejningsbureau eller portal (som LejBoliger.dk)

Hvis værelset udlejes i mindre end 30 dage, skal du huske også at betale moms af din lejeindtægt og evt. fortjenester (måltider, TV & internet, sengelinned m.v.)

Mere end fire måneder

Ved langtidsudleje (mere end fire måneder) kan du vælge mellem to forskellige typer af bundfradrag:

  • Fast bundfradrag og 60% af din overskydende lejeindtægt
  • Variabelt bundfradrag, beregnet efter ejendomsværdi eller boligafgift/husleje

Hvilket regelsæt, der bedst kan betale sig, afhænger altså af boligens værdi og dine udgifter som ud- eller fremlejer.

Hvilket regelsæt vælger du for dit skattefradrag?

Udlejer du et værelse i mere end fire måneder, kan du vælge mellem tre regelsæt:

Regelsættet 1 er identisk med skattereglerne for korttidsudleje – et fast bundfradrag og skat af 60% af det overskydende beløb.

Regelsættet 2 er mere kompliceret – her bestemmes dit bundfradrag af om, du er ejer, andelshaver eller fremlejer. Dit fradrag beregnes derefter som en procentdel af din ejendomsværdi eller boligafgift/husleje.

Ved regelmæssigt skattefradrag betaler du skat af din lejeindtægt, minus dine faktiske udgifter. Du kan læse mere på SKATs egen hjemmeside.

Ejer, andelshaver eller fremlejer?

Vælger du det andet regelsæt for bundfradrag, er der forskellige skatteregler for udlejning som ejer eller som andelshaver / fremlejer.

Som ejer: bundfradrag svarer til 1,33% af ejendomsværdien i det forrige år (minimum 24.000 kr.)

Som andelshaver eller fremlejer: bundfradrag svarer til 2/3 af din samlede årlige boligafgift/husleje. 

Hvis du er andelshaver eller fremlejer et værelse for at dække huslejen i den bolig, du selv bor i – og ikke for at tjene penge – vil du med regelsæt 2 typisk ikke skulle betale skat af din lejeindtægt. 

Er du ejer, eller går du derimod efter at få en vis fortjeneste, kan det godt være mere fordelagtigt at vælge regelsæt 1 eller regelmæssigt skattefradrag.