Emne: Lejekontrakt

Hvordan laver man en fremlejekontrakt?

Skal du fremleje din lejebolig, så er der en række forhold, du skal være opmærksom på, når du laver din fremlejekontrakt. Der gælder nemlig en række regler om fremleje, som beskriver hvornår man har lov til at fremleje sin lejebolig. Har man f.eks. ikke styr på, hvilken begrundelse der skal til for at kunne fremleje et lejemål, risikerer man, at fremlejeforholdet ikke er gyldigt. Her vil du kunne finde svar på de spørgsmål, som typisk opstår, når man skal lave en fremlejekontrakt.
Skrevet af vores interne jurist, 1. oktober 2021
Send artiklen til en ven

Skabelon til fremlejekontrakt

Når du som lejer fremlejer din lejebolig ud til en ny lejer/fremlejetager, skal du være opmærksom på, at der i lejeloven gælder et krav om, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt. Der gælder også et krav om, at (den oprindelige) lejer/fremlejegiver inden fremlejeperiodens begyndelse skal tilstille sin udlejer en kopi af fremlejekontrakten. Begge krav gælder uanset om der er tale om fremleje af hele eller dele af lejemålet. 

Når lejer vælger at fremleje sin lejebolig, så har lejer/fremlejegiver dels et aftaleforhold med sin udlejer, og et andet aftaleforhold med den som lejer/fremlejegiver udlejer den lejede bolig til, nemlig fremlejetager. Fremlejetager har altså ikke et aftaleforhold med den ”oprindelige” udlejer, men derimod med lejer/fremlejegiver. 

Det er derfor vigtigt, at du, når du fremlejer hele eller dele af din lejebolig, husker at lave en særskilt lejekontrakt – også kaldet en fremleje kontrakt – mellem dig og din fremlejetager, fordi din fremlejetager ikke vil være omfattet af den lejekontrakt som du har med din udlejer. 

Du kan med fordel gøre brug af LejBoliger.dks digitale lejekontrakt, som indeholder en skabelon til fremlejekontrakt. Den afgørende forskel på at lave en ”almindelig lejekontrakt” og en fremlejekontrakt er er, at du i spørgsmålet: ”Hvilken type lejekontrakt ønsker du at lave?” får svaret ”fremlejekontrakt”.

En fremlejekontrakt kan altså laves på samme lejekontraktsskabelon som en ”almindelig lejekontrakt” – også kaldet standard-lejekontrakt for beboelse, typeformular A9, så længe det angives i lejeaftalen, at der er tale om et fremlejeforhold. 

Ønsker du at gøre fremlejeforholdet tidsbegrænset, hvilket ofte vil være en god ide, hvis betingelserne herfor er opfyldt, skal du indsætte lejeperioden i standard fremlejekontraktens § 2.

Når man udarbejder en fremlejekontrakt er det også vigtigt, at man i lejekontraktens § 11, som indeholder de særlige vilkår, indsætter en reel og gyldig begrundelse for fremlejeforholdet og dennes eventuelle tidsbegrænsning. 

LÆS OGSÅ: Hvad er forskellen på fremleje og leje?

Hvad skal man være særlig opmærksom på, når man fremlejer? 

Skriftlig fremlejeaftale samt udlevering af kopi af fremlejekontrakten til udlejer

Når du fremlejer din lejebolig ud til en ny lejer/fremlejetager, skal du være opmærksom på, at der i lejeloven gælder et krav om, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt. 

Ved fremleje består lejeforholdet mellem udlejer og lejer uændret, men lejer (videre)overdrager brugsretten til en fremlejetager i et særskilt kontraktforhold/aftaleforhold. Det betyder, at der - selvom udlejer og lejer har en lejekontrakt - skal laves en fremlejekontrakt mellem lejer/fremlejegiver og fremlejetager. 

Der gælder også et krav om, at lejeren/fremlejegiver inden fremlejeperiodens begyndelse skal give udlejeren en kopi af fremlejekontrakten. Begge krav gælder uanset, om der er tale om fremleje af hele eller dele af lejemålet. 

Du kan bruge denne skabelon til fremlejekontrakt til fremlejeforhold. Du skal være særlig opmærksom på, at du får krydset af i rubrikken i lejekontraktens § 1: ”Lejeforholdet er et fremlejeforhold”, og at du i § 2 får indsat en lejeperiode, hvis du ønsker at tidsbegrænse lejemålet med angivelse af en gyldig begrundelse for fremlejen og tidsbegrænsningen i kontraktens § 11, som indeholder de særlige vilkår. 

Ansvarsfordeling

Som fremlejegiver skal du også være opmærksom på, at det - selvom du fraflytter dit lejemål fordi du har fremlejet det til en ny lejer - stadig er dig som lejer der har et aftaleforhold med din udlejer. Det betyder også, at det er dig som lejer i det oprindelige lejeforhold, der har de forpligtelser som følger af din lejeaftale med din udlejer, ligesom det er dig som hæfter ved fraflytning af lejemålet. Det er f.eks. derfor dig der har ansvaret for, at din udlejer får rettidig betaling af husleje og at lejemålet ikke misligholdes

Det er også dig som lejer, der skal sørge for, at husordenen overholdes af dig og din fremlejetager. Udlejer vil nemlig kunne ophæve lejekontrakten med dig som lejer, hvis husordenen ikke overholdes, hvad enten det er dig eller din fremlejetager som tilsidesætter husordenen. 

Da du som lejer/fremlejegiver er forpligtet til at overholde den vedligeholdelsespligt, som du har aftalt med din udlejer, så vil det ofte være en god ide at pålægge din fremlejetager den samme vedligeholdelsespligt, som du selv er underlagt. På den måde undgår du, hvis din fremlejetager altså overholder sin vedligeholdelsespligt, at skulle vedligeholde forhold, som din fremlejetager ikke har været pålagt i jeres interne aftaleforhold.

LÆS OGSÅHvad gælder om vedligeholdelse og istandsættelse i et fremlejeforhold?

Huslejeopkrævning i fremlejeforhold

Når du fremlejer hele dit lejemål skal du også være opmærksom på, at der ikke må opkræves en højere husleje over for fremlejetager end din egen husleje. Du må som fremlejegiver nemlig ikke opnå en fortjeneste ved at fremleje dit lejemål. 

Fremleje af en andelsbolig

Ønsker du at fremleje en andelsbolig, skal du være opmærksom på, at der i andelsboligforeningens vedtægter kan være et forbud mod fremleje eller udlejning generelt. Du bør derfor høre din udlejer, om der gælder sådanne vilkår i henhold til vedtægterne i andelsboligforeningen forinden du fremlejer dit lejemål i en andelsbolig. 

Depositum og forudbetalt husleje i et fremlejeforhold

Når du fremlejer dit lejemål bør du opkræve et depositum og forudbetalt husleje af din fremlejetager, som sikkerhed for henholdsvis istandsættelse og huslejebetaling i opsigelsesperioden. 

Du skal dog være opmærksom på, at du – ligesom i ”almindelige lejeforhold” - ikke må opkræve et depositum, som svarer til mere end 3 måneders husleje, ligesom du ikke må opkræve forudbetalt husleje, som svarer til mere end 3 måneders husleje.