Emne: Fraflytning og Opsigelse

Opsigelse og ophævelse af et lejeforhold

Opsigelse af et lejeforhold og ophævelse af et lejeforhold er to forskellige ting, og der gælder derfor forskellige regler, alt efter om det er lejer eller udlejer der vil opsige eller ophæve lejeforholdet.
Skrevet af vores interne jurist, 1. oktober 2021
Send artiklen til en ven

Hvad vil det sige, at udlejer kan opsige et lejemål? 

Udlejer har i henhold til lejeloven §§ 82-85 i en række tilfælde mulighed for at opsige et lejeforhold. Det at opsige et lejemål betyder, at lejeforholdet stopper med de i lejeloven eller lejekontrakten fastsatte frister for opsigelse (også kaldet opsigelsesvarsel), og at lejer derfor skal fraflytte lejemålet ved opsigelsesperiodens udløb. 

En opsigelse af et lejemål er derfor ikke lige så indgribende som en ophævelse af et lejemål, idet lejer ved en opsigelse får et opsigelsesvarsel til at fraflytte lejemålet, hvorimod lejer ved ophævelse af et lejemål skal fraflytte lejeboligen øjeblikkeligt. 

Længden på opsigelsesvarslet afhænger af, med hvilken begrundelse udlejer ønsker at opsige lejemålet. Reglerne for hvornår udlejer kan opsige et lejemål følger af lejeloven. Du skal derfor være opmærksom på, at lejeloven indeholder begrænsninger i forhold til hvordan og hvornår et lejeforhold kan opsiges. Man kan derfor ikke frit skrive sig til hvad som helst omkring opsigelse i en lejekontrakt.

Opsiges lejeforholdet berettiget af udlejer – dvs. at der er en gyldig begrundelse for opsigelsen – vil lejer skulle betale husleje i hele den opsigelsesperiode, som er gældende for lejeforholdet. Det gælder selvom lejer måtte vælge at fraflytte lejemålet før tid. 

Udlejer er dog forpligtet til at forsøge at (gen)udleje lejemålet så snart lejer er fraflyttet. Hvis udlejer får udlejet lejemålet til en ny lejer, vil den fraflyttede lejer alene skulle betale husleje frem til den nye lejers overtagelse af lejemålet. Udlejer må således ikke modtage husleje fra to eller flere lejere samtidig. 

Reglerne for hvornår og med hvilket opsigelsesvarsel udlejer kan opsige et lejemål er nærmere beskrevet her

Hvad vil det sige, at udlejer kan ophæve et lejemål? 

Udlejer har i henhold til lejeloven § 93 i en række tilfælde mulighed for at ophæve et lejemål som følge af lejers væsentlige misligholdelse af lejekontrakten. Det at ophæve et lejemål betyder, at lejeforholdet stopper med øjeblikkelig virkning og at lejer derfor skal fraflytte lejemålet med det samme, uden at man skal iagttage det opsigelsesvarsel som ellers gælder i henhold til lejekontrakten eller lejeloven. En ophævelse af et lejemål skal derfor ikke varsles på samme måde som en opsigelse skal. 

Udgangspunktet er som sagt, at lejer skal fraflytte lejemålet øjeblikkeligt i forbindelse med en ophævelse af et lejemål. De fleste udlejere vil dog i praksis give lejer et par dage til at rykke ud.

Ophævelse af et lejemål er derfor også meget indgribende for i særdeleshed lejer, som er nødt til at fraflytte lejemålet umiddelbart efter ophævelsen. Af samme grund kan et lejemål derfor også kun ophæves i få og særlige situationer. 

Ophæves lejeforholdet berettiget – dvs. at der er en gyldig begrundelse for ophævelsen – vil lejer alligevel skulle betale husleje svarende til den opsigelsesperiode, som er gældende i lejeforholdet. Det gælder selvom lejer i en ophævelsessituation er forpligtet til at fraflytte lejemålet. Udlejer er dog forpligtet til at forsøge at (gen)udleje lejemålet så snart lejer er fraflyttet som følge af ophævelsen. Hvis udlejer får udlejet lejemålet til en ny lejer, vil den fraflyttede lejer alene skulle betale husleje frem til den ny lejers overtagelse af lejemålet. Udlejer må således ikke modtage husleje fra to eller flere lejere samtidig. 

Du kan læse mere om udlejers ret til ophævelse af et lejemål her.

Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse af et lejemål? 

Mange forveksler opsigelse af et lejemål og ophævelse af et lejemål. Det er imidlertid to helt forskellige ting. Der er nemlig stor forskel på, hvornår man kan opsige et lejemål, og hvornår man kan ophæve et lejemål, ligesom der også er stor forskel på, hvad virkningen af en opsigelse af et lejemål er, og hvad virkningen af ophævelse af et lejemål er.

Den største forskel på opsigelse af en lejekontrakt og ophævelse af en lejekontrakt er, at ved opsigelse af et lejemål vil lejer, efter at opsigelsesvarslet i henhold til lejeloven eller lejekontrakten er udløbet, skulle fraflytte lejeboligen, hvorimod lejer ved en ophævelse af lejemålet vil skulle fraflytte øjeblikkeligt – dvs. uden at der gives et opsigelsesvarsel. 

Lejeloven fastslår i hvilke tilfælde, og med hvilket opsigelsesvarsel, der kan ske henholdsvis opsigelse og ophævelse af at lejemål. 

Udgangspunktet i lejeloven er, at der skal en særlig begrundelse til, før en lejer kan smides ud af sit lejemål. Udlejer har derfor begrænset mulighed for henholdsvis ophævelse og opsigelse af et lejemål. Lejeloven er nemlig bygget sådan op, at lejer i videst muligt omfang beskyttes mod at blive opsagt og smidt ud uden at der foreligger en saglig og væsentlig begrundelse for, hvorfor lejer er nødt til at fraflytte.