Emne: Fraflytning og Opsigelse

Udlejers opsigelse af et lejemål

Udlejers adgang til at opsige en lejer er nærmere reguleret i lejeloven. Uanset om du er lejer eller udlejer, skal du være opmærksom på, hvordan opsigelse af en lejer gøres korrekt, herunder hvornår og hvordan udlejer kan opsige et lejemål. Har man som udlejer f.eks. ikke styr på, med hvilken begrundelse man kan opsige et lejemål, risikerer man nemlig, at opsigelsen er ugyldig og derfor ikke har virkning over for lejer.
Skrevet af vores interne jurist, 1. oktober 2021
Send artiklen til en ven

Hvornår kan udlejer opsige et lejemål? 

Lejeloven indeholder en række bestemmelser, som beskriver i hvilke situationer udlejer er berettiget til at opsige en lejer. En berettiget opsigelse af lejer har den virkning for lejer, at lejer skal fraflytte lejemålet i overensstemmelse med det opsigelsesvarsel, der gælder i henhold til lejekontrakten eller lejelovens regler herom. 

Som lejer er du relativt godt beskyttet mod udlejers opsigelse af lejemålet. Det er nemlig kun i få tilfælde, at udlejer har lov til at opsige et lejemål. 

Lejeloven er meget ”lejervenlig” i forhold til udlejers adgang til at opsige lejer. Udgangspunktet er derfor også, at udlejer ikke har mulighed for at opsige et lejemål, medmindre udlejer har en saglig begrundelse for opsigelsen. 

Et lejemål er derfor som udgangspunkt uopsigeligt for udlejer, medmindre udlejer er i én af de situationer, hvor lejeloven alligevel giver udlejer mulighed for at kunne opsige lejemålet. Udlejer er derfor, trods udgangspunktet om uopsigelighed, ikke helt afskåret fra at opsige et lejemål.  

Det er lejelovens §§ 82-85, der beskriver i hvilke tilfælde og under hvilke forudsætninger et lejemål kan opsiges af udlejer. 

Om udlejer kan opsige lejemålet afhænger derfor af, hvilken begrundelse udlejer har til at bringe en opsigelse i spil. 

Er udlejer i en situation, hvor der er en gyldig begrundelse for opsigelsen, gælder der – udover selve begrundelsen for opsigelse – en række krav til, hvordan og hvornår opsigelsen skal ske.

LÆS OGSÅ: Hvordan opsiger man en lejer af en lejebolig?

Mange tror fejlagtigt, at udlejer har ret til at opsige et lejemål, hvis boligen ønskes solgt. Dette er i midlertidig ikke rigtigt. Udlejer kan altså ikke opsige lejer alene med den begrundelse, at lejemålet skal sælges. Udlejer er ikke forhindret i at sælge sin bolig, men har udlejer ikke en opsigelsesadgang, så ”følger lejer med” og den nye ejer vil så blive betragtet som udlejer.

Udlejers adgang til at opsige lejemålet, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejer. Det følger af lejelovens § 92. Udlejer kan derfor ikke give sig selv ret til at opsige lejekontrakten i andre tilfælde end de som følger af lejeloven, hvis det vil skade lejer. 

Så selvom der som alt overvejende udgangspunkt gælder uopsigelighed for så vidt angår udlejers ret til at opsige lejer, så gælder der en række af undtagelser hertil.

Det er lejeloven § 82 og § 83, der i særdeleshed beskriver i hvilke tilfælde og under hvilke forudsætninger et lejemål kan opsiges af udlejer. 

Udlejeren kan bl.a. opsige lejeforhold, hvor:

-       Lejemålet er en del af den samme ejendom, som udlejer selv beboer (f.eks. opsigelse af et værelse)

Lejer kan altså opsiges, hvis der udlejes et eller flere værelser til beboelse, hvis værelset/værelserne er en del af udlejerens egen bolig, og udlejeren selv bebor boligen (jf. lejelovens § 82, stk. 1 a).

Der skal altså være tale om udlejning af værelse(r) og ikke en hel selvstændig lejlighed, før udlejer kan gøre brug af denne opsigelsesadgang. 

Forskellen mellem at udleje ”enkelte værelser” og en ”lejlighed” bliver typisk defineret på den måde, at der er tale om en selvstændig lejlighed, hvis der er tilknyttet køkken med afløb. 

Omfatter lejemålet ikke et selvstændigt køkken, vil der derimod som udgangspunkt, i denne sammenhæng, være tale om et enkeltværelse, som derfor ville kunne opsiges, hvis udlejer også bebor lejemålet. 

Det er ikke i sig selv afgørende, hvordan lejemålet er beskrevet i lejeaftalen. Har en lejer f.eks. ifølge lejekontrakten lejet et helt hus, men forholder det sig i virkeligheden sådan, at lejer reelt kun har adgang til sit eget værelse og skal dele bad og køkken med udlejer, så vil der formentlig være tale om udlejning af et værelse, som det derfor er muligt for udlejer at opsige i henhold til denne bestemmelse. 

En opsigelse efter denne bestemmelse vil altså også blive afvist, hvis udlejer ikke selv bebor ejendommen. 

Udlejers ”frie” opsigelsesret efter denne bestemmelse er derfor begrænset til opsigelse af værelser, der er en del af udlejers lejlighed, eller værelser, der er en del af et hus, som udlejer selv bebor. 

Opsigelsesvarslet ved opsigelse af et værelse er 1 måned, jf. lejelovens § 86. 

-       Lejligheden som lejes ligger i et hus, hvori der på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren selv bebor den ene (jf. lejelovens § 82, stk. 1 b)

Bestemmelsen gælder ikke kun beboelseslejligheder i ”hus” i klassisk forstand. Bestemmelsen kan også finde anvendelse på to ejerlejligheder, som den samme person ejer. 

Du skal være opmærksom på, at det er forholdene på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse som er afgørende. Udlejer kan således ikke omgå bestemmelsen på den måde, at et lejeforhold, som var uopsigeligt på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse, pludselig frit kan opsiges af udlejer efter denne bestemmelse, fordi udlejer lige pludselig måtte vælge at nedlægge eller sammenlægge lejligheder i ejendommen. 

Reglen gælder selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.

Udlejes en beboelseslejlighed som en del af udlejers hus, hvor udlejer selv bor, er udlejers opsigelsesvarsel 1 år. 

-       Ejeren eller andelshaveren vil selv bebo ejendommen (ejerboligen eller andelsboligen), jf. lejelovens § 82, stk. 1 c)

Har den ejer eller andelshaver som ejer boligen der ønskes opsagt, kun én udlejet ejerbolig eller andelsbolig, og ønsker ejeren selv at bebo det lejede, vil lejemålet altså kunne opsiges efter denne bestemmelse, hvis ejeren er den samme som på tidspunktet, hvor lejeaftalen blev indgået. 

Reglen gælder dog kun for ejere af ejerboliger eller andelsboliger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.

Lejeren kan i henhold til denne bestemmelse opsiges med 1 års varsel. 

Udlejer kan desuden opsige et lejemål i følgende tilfælde:

  • Udlejer ønsker at benytte det lejede, jf. lejelovens § 83, stk. 1 a)

Det er en betingelse for at kunne gøre brug af denne opsigelsesadgang, at udlejer selv skal benytte det lejede. Udlejer skal altså selv bebo boligen, og der kræves fuldstændig identitet mellem udlejeren og den, der skal benytte lejemålet. Det er altså ikke nok, at udlejer kun tænker at benytte det leje en gang i mellem eller at udlejer har en ven, som er i nød, og derfor gerne vil leje lejemålet i stedet.

Det er også en betingelse, at udlejer bebor lejemålet umiddelbart efter lejers fraflytning. Skal lejemålet renoveres kan det dog være ok, at afvente med indflytningen til renoveringen er overstået, men der gælder forholdsvis strenge krav til, at udlejer skal benytte det lejede, når lejer er fraflyttet.

Kan det godtgøres, at udlejer ikke har til hensigt at bebo lejemålet, og at udlejer altså bruger denne bestemmelse til at omgå reglerne, så kan domstolene nægte at godkende opsigelsen. Der skal dog relativt stærk dokumentation til for at løfte denne bevisbyrde.  

Har udlejer brugt bestemmelsen til at opsige lejer, uden at udlejer efterfølgende flytter ind i boligen, så vil opsigelsen være uberettiget, og udlejer vil kunne komme til at skulle betale erstatning til lejer som følge heraf.

Opsigelsen skal også være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.

Opsigelsesvarslet er efter denne bestemmelse 1 år, jf. lejelovens § 86, stk. 2.

En lejer kan dog ikke opsiges efter denne bestemmelse, så længe lejer er beboerrepræsentant. s

Bebor udlejeren på tidspunktet for opsigelsen af lejer en anden lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed. 

Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.

  • Ejendommen, hvori lejemålet ligger, skal nedrives eller ombygges 

Opsigelse efter denne bestemmelse er mulig, når nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. 

Ønskes opsigelse som følge af ombygning er det tillige et krav, at ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger, eller at ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

Udlejer skal ved brug af denne opsigelsesadgang kunne dokumentere nedrivningen, ekspropriationen eller ombygningen, herunder at fraflytning som følge af ombygning er nødvendig.

  • Når lejer som led i lejen, har varetaget arbejdet i ejendommen utilfredsstillende (f.eks. en vicevært) 

Har lejer af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse været ”ansat” som funktionær til at varetage ejendommens drift, og har det været af væsentlig betydning, at lejeren boede i ejendommen for at kunne udføre arbejdet, f.eks. en vicevært, og kan udlejer godtgøre, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde, vil lejemålet kunne opsiges efter denne bestemmelse. 

Lejer, som efter indflytningen påtager sig et sådant arbejde, er ikke omfattet af bestemmelsen, og vil derfor ikke kunne opsiges efter denne bestemmelse.

Denne opsigelsesadgang omfatter som udgangspunkt inspektører og viceværter, som repræsenterer udlejer og som f.eks. har dialogen med lejerne og håndterer henvendelser fra lejerne om udførelse af reparationsarbejder.

Rengøringsarbejde og lignende arbejder er derimod som udgangspunkt ikke omfattet af denne bestemmelse. 

Opsigelse kan dog kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

  • Lejer bor i en arbejder- eller funktionærbolig, hvor ansættelsesforholdet stopper og ejendommen skal benyttes af en anden ansat 

Udlejer kan opsige lejemålet, når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

  • Lejer har tilsidesat god skik og orden eller betingelserne i et betinget lejeforhold 

Hvis lejer tilsidesætter reglerne om god skik og orden, eller hvis lejer har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, og forholdet er af en sådan karakter, at lejers flytning er påkrævet, så vil udlejer kunne opsige lejemålet, hvis udlejer kan dokumentere misligholdelsen. 

Tilsidesættelsen skal relatere sig til overtrædelse af god skik og orden-bestemmelserne i lejelovens § 79a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79b, stk. 2 samt lejelovens § 79b, stk. 1, nr. 1.

Det gælder typisk også hvis lejer tilsidesætter den husorden, der gælder i ejendommen. 

Opsigelse efter denne bestemmelse kan ofte også betragtes som en misligholdelse af lejekontrakten, og lejekontrakten vil derfor som udgangspunkt kunne opsiges efter denne bestemmelse selvom der mellem lejer og udlejer måtte være lavet en uopsigelig lejekontrakt

Udlejer har også mulighed for at opsige lejeforholdet, hvis lejer tilsidesætter de betingelser, som kan følge af et betinget lejeforhold. Lejer kan f.eks. have tilsidesat et forbud mod rygning, hvorefter lejemålet er gjort betinget af, at lejer stopper forholdet. Undlader lejer at overholde betingelsen, vil udlejer kunne opsige lejekontrakten.  

Tilsidesætter lejer god skik og orden vil misligholdelsen i visse tilfælde også kunne føre til ophævelse af lejemålet, som betyder at lejer skal fraflytte uden at opsigelsesvarslet skal iagttages. 

  • Vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet

Bestemmelsen skal ikke forstås sådan at enhver opsigelse kan gennemføres blot fordi udlejer selv vurderer, at det nødvendigt - tværtimod. 

Det vil altid være en konkret vurdering og et konkret skøn, hvad der skal til for at kunne opsige en lejer efter denne bestemmelse. Forhold som kan have betydning for vurderingen kan være udlejers sygdom eller udlejers alder - der gør det nødvendigt for udlejer at ansætte en funktionær til drift af ejendommen - eller andre tilsvarende hensyn.

Hvor langt opsigelsesvarsel har udlejer? 

Udgangspunktet er, at udlejer kun kan opsige lejer, hvis der foreligger en gyldig begrundelse i henhold til lejeloven. 

Kan udlejer opsige lejemålet med én af de begrundelser, der følger af lejeloven, så afhænger opsigelsesvarslet af, med hvilken begrundelse lejemålet opsiges og hvad det er for et lejemål, der opsiges. 

Det er lejelovens § 86 som indeholder en beskrivelse af udlejers opsigelsesvarsel over for lejer. 

Udlejers opsigelse af lejer af et værelse

Ønsker udlejer at opsige en lejer, der lejer et værelse i den bolig, som udlejer også selv bebor, vil opsigelsen af værelset kunne ske med 1 måneds varsel. Opsigelsesvarslet er altså det samme, som hvis lejer vil opsige et værelse. 

Det betyder altså, at udlejer kan opsige lejer i et værelse i en ejer- eller andelsbolig med 1 måneds varsel, hvis udlejer også selv bebor boligen. Dette gælder uanset om værelset er i udlejers lejlighed eller i udlejers hus.

Udlejers opsigelse af lejer af et helt lejemål (f.eks. leje af et hus eller leje af en lejlighed) 

Ønsker udlejer at opsige en lejer af et hus eller en lejer af en lejlighed (hvor udlejer altså ikke selv bebor en del af huset eller lejligheden), så afhænger opsigelsesvarslet af med hvilken begrundelse, udlejer ønsker at opsige lejemålet. 

Hvis udlejer bor i et hus, hvor der kun findes 2 beboelseslejligheder, og hvor lejer bor i den ene lejlighed og udlejer i den anden, så vil udlejer kunne opsige lejer af den ene beboelseslejlighed med minimum 1 års opsigelsesvarsel. 

Hvis udlejer, som også ejer boligen der udlejes, selv vil bebo boligen, kan lejer opsiges med et varsel på 1 år. Det er dog en forudsætning, at udlejer også ejede boligen på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse og at udlejer på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger. 

Tilsidesættelse af god skik og orden

Har lejer tilsidesat en husorden eller god skik og orden i henhold til lejeloven, vil lejer kunne opsiges med et varsel på 3 måneder. 

Du skal dog være opmærksom på, at lejer forinden en opsigelse i langt de fleste tilfælde har krav på at få påbud, som giver lejer mulighed for at rette op på sin adfærd inden en opsigelse kan komme på tale. Ofte vil det også være nødvendigt med gentagne påbud eller advarsler. Det er kun ved meget grove tilsidesættelser, at et påbud kan undlades. Derudover skal man som udlejer kunne dokumentere overtrædelsen. Ellers risikerer man, at man ikke kan bevise, at opsigelsen af lejer har været berettiget. 

Nedrivning af ejendommen eller ombygning af ejendommen 

Skal ejendommen nedrives eller ombygges i et sådan omfang, at lejers fraflytning er nødvendig, kan udlejer opsige lejer med et varsel på 3 måneder. Det er dog en forudsætning, at udlejer kan dokumentere, at ejendommen skal nedrives eller ombygges. 

Hvad er opsigelsesvarslet i et fremlejeforhold?

Er der tale om fremleje af et enkeltværelse har fremlejegiver/udlejer et opsigelsesvarsel på 1 måned. Det samme gælder for lejer. Der gælder altså et gensidigt opsigelsesvarsel på 1 måned ved fremleje af værelser. 

Er der derimod tale om fremleje af et helt lejemål (f.eks. fremleje af et hus eller fremleje af en lejlighed), så er der for udlejer/fremlejegiver som udgangspunkt 1 års opsigelsesvarsel. Ligesom i ”almindelige lejeforhold” skal der i fremlejeforhold også være en gyldig begrundelse for fremlejegivers opsigelse.

I henhold til lejelovens § 83, kan man som fremlejegiver f.eks. opsige lejemålet med 1 års varsel, hvis udlejer selv ønsker at benytte lejemålet. Det kræver dog at en række betingelser er opfyldt, før den begrundelse kan anvendes. Bl.a. er det et krav, at opsigelsen er rimelig.  

Kan fremlejetager dokumentere, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, vil lejemålet kunne opsiges med et varsel på 3 måneder med denne begrundelse. Ligesom en fremlejetager vil kunne opsiges, hvis husordenen eller god skik og orden tilsidesættes i en sådan grad, at fraflytning er nødvendig. Også her gælder der et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Det er dog i langt de fleste tilfælde nødvendigt at give et påbud, som giver fremlejetager mulighed for at rette op på sin adfærd inden en opsigelse kan komme på tale. Ofte vil det også være nødvendigt med gentagne påbud eller advarsler. Det er kun ved meget grove tilsidesættelser, at et påbud kan undlades. Derudover skal udlejer kunne dokumentere overtrædelsen. Ellers risikeres det, at udlejer ikke kan bevise, at opsigelsen har været berettiget. 

Mange tror fejlagtigt, at en fremlejegiver altid har ret til at opsige sin fremlejetager, men sådan forholder det sig altså ikke. 

Da man som fremlejegiver/udlejer ofte har et meget langt opsigelsesvarsel, hvis det da overhovedet er muligt at opsige sin lejer/fremlejetager, skal man nøje overveje om man er i en situation, hvor en tidsbegrænset lejekontrakt i stedet er en mulighed. Med en tidsbegrænset lejekontrakt behøver man nemlig ikke en opsigelsesgrund, så længe begrundelsen for tidsbegrænsningen er berettiget.  

Er det derimod fremlejetager/lejer der ønsker at opsige lejemålet (f.eks. leje af et hus eller leje af en lejlighed) så vil der være et opsigelsesvarsel på 3 måneder – og 1 måned, hvis det er et værelse, der opsiges. 

Fremlejetager/lejer behøver i modsætning til udlejer ikke at have en begrundelse for sin opsigelse. 

Kan der være aftalt et kortere eller længere opsigelsesvarsel? 

Det kan godt aftales, at lejer skal kunne opsige et lejeforhold med et kortere eller længere opsigelsesvarsel end det der fremgår af lejeloven. Man kan derimod ikke aftale sig til, at udlejer skal have et kortere opsigelsesvarsel over for lejer, end det der fremgår af lejeloven. Man vil dog godt kunne aftale, at udlejer skal have et længere opsigelsesvarsel over for lejer. 

Essensen er, at man ikke må kunne forkorte udlejers opsigelsesvarsel til ulempe for lejer. Man kan altså ikke skrive sig ud af dette. Har man i lejeaftalen givet udlejer ret til at opsige leje med et kortere opsigelsesvarsel eller med en anden begrundelse end det der fremgår af lejeloven, vil denne bestemmelse i lejeaftalen altså være ugyldig. 

Man kan altså aftale sig til at både lejer og udlejer skal have et længere opsigelsesvarsel end det der følger af lejeloven. Man kan også aftale sig til (periodisk) uopsigelighed. Dvs. at man godt kan lave en uopsigelig lejekontrakt, forstået på den måde, at lejeforholdet ikke kan bringes til ophør/stoppes af den ene part, medmindre der foreligger misligholdelse fra en af parterne. 

Da man som udlejer ofte har et meget langt opsigelsesvarsel, hvis det da overhovedet er muligt at opsige sin lejer, skal man som udleje nøje overveje om man er i en situation, hvor en tidsbegrænset lejekontrakt i stedet er en mulighed. Med en tidsbegrænset lejekontrakt behøver man nemlig ikke en opsigelsesgrund, så længe begrundelsen for tidsbegrænsningen er berettiget.